Die Kosten einer 100.000-EUR-Finanzierung hängen von drei Faktoren ab: dem Sollzinssatz, der Tilgungshöhe und der Zinsbindungsdauer. Anders als bei einem Ratenkredit ändert sich die Zinsbelastung bei einem Annuitätendarlehen über die Laufzeit, weil mit jeder Rate ein Stück mehr getilgt wird und die Restschuld sinkt. Hier die konkrete Rechnung.
Monatliche Rate und Gesamtkosten
Beispielrechnung mit aktuellen Konditionen: 100.000 EUR Darlehen, 3,5 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung. Die monatliche Annuität beträgt 458,33 EUR. Im ersten Jahr zahlen Sie rund 3.500 EUR Zinsen und 2.000 EUR Tilgung.
Nach 10 Jahren haben Sie insgesamt ca. 54.960 EUR gezahlt. Davon sind etwa 32.300 EUR Zinsen und 22.660 EUR Tilgung. Die Restschuld nach 10 Jahren beträgt noch ca. 77.340 EUR -- für diese brauchen Sie dann eine Anschlussfinanzierung.
Wie Tilgungshöhe die Gesamtkosten verändert
Der Tilgungssatz hat einen enormen Einfluss auf die Gesamtkosten. Bei 2 % Tilgung dauert die vollständige Rückzahlung ca. 30 Jahre und Sie zahlen insgesamt rund 55.000 EUR Zinsen. Bei 3 % Tilgung sind es nur noch ca. 38.000 EUR Zinsen bei einer Laufzeit von 23 Jahren -- dafür ist die Monatsrate mit 542 EUR etwas höher.
Unsere Empfehlung: Wählen Sie mindestens 2 % Tilgung, besser 3 %. Die höhere Monatsrate von 84 EUR spart Ihnen langfristig über 17.000 EUR an Zinsen. Bei 100.000 EUR Finanzierung ist der Unterschied überschaubar, bei den in München üblichen 400.000 bis 600.000 EUR wird er dramatisch.
Zusätzliche Kosten neben dem Darlehen
Neben den Zinsen fallen bei einer Immobilienfinanzierung weitere Kosten an: Grundbuchkosten für die Grundschuldbestellung (ca. 0,5 % der Grundschuld), eventuell Schätzkosten der Bank (200-500 EUR) und bei Änderungen am Vertrag Bearbeitungsgebühren. Bei einer reinen 100.000 EUR Finanzierung halten sich diese Nebenkosten im Rahmen.
Wichtig: Vergleichen Sie nicht nur den Sollzins, sondern den Effektivzins. Dieser enthält alle Nebenkosten und ist der einzige wirklich vergleichbare Wert zwischen verschiedenen Angeboten.
Weitere Fragen und Antworten finden Sie in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung mit Experten.
Experten-Tipp
Nutzen Sie Sondertilgungsoptionen. Die meisten Verträge erlauben jährlich 5-10 % Sondertilgung. Bei 100.000 EUR sind das 5.000-10.000 EUR pro Jahr, die direkt die Restschuld und damit die Gesamtzinsbelastung reduzieren.