Die Faustregel lautet: Je mehr Eigenkapital, desto günstiger der Zinssatz. Banken bewerten das Risiko einer Finanzierung anhand des sogenannten Beleihungsauslaufs -- dem Verhältnis zwischen Darlehen und Immobilienwert. Bei einem Beleihungsauslauf unter 60 % erhalten Sie die besten Zinssätze. Für einen 300.000 EUR Kredit bedeutet das konkret: Sie brauchen mindestens die Kaufnebenkosten plus einen nennenswerten Eigenkapitalanteil.
Konkrete Rechnung für München
Angenommen, Sie kaufen eine 50-Quadratmeter-Wohnung in München für 400.000 EUR und benötigen einen Kredit über 300.000 EUR. Die Kaufnebenkosten in Bayern betragen rund 9 % (3,5 % Grunderwerbsteuer, ca. 2 % Notar und Grundbuch, ca. 3,57 % Makler), also 36.000 EUR. Diese müssen fast immer aus Eigenkapital bezahlt werden.
Ihr Eigenkapitaleinsatz wäre somit: 100.000 EUR für die Differenz zwischen Kaufpreis und Kredit plus 36.000 EUR Nebenkosten = 136.000 EUR. Das entspricht einem Beleihungsauslauf von 75 % (300.000 / 400.000). Mit diesem Wert erhalten Sie bereits solide Konditionen, aber noch nicht die Bestkonditionen.
Wie Eigenkapital den Zinssatz beeinflusst
Der Zinsunterschied zwischen 60 % und 90 % Beleihungsauslauf beträgt aktuell etwa 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte. Bei 300.000 EUR Darlehen und 15 Jahren Laufzeit bedeutet das eine Ersparnis von 13.500 bis 22.500 EUR. Es lohnt sich also, jede verfügbare Eigenkapitalquelle zu prüfen.
Zinsstaffeln der Banken (Richtwerte): Bis 60 % Beleihung erhalten Sie Top-Konditionen. Zwischen 60 und 80 % zahlen Sie einen kleinen Aufschlag. Ab 80 % wird es spürbar teurer, und über 90 % finanzieren viele Banken gar nicht oder nur mit deutlichem Aufschlag.
Was zählt alles als Eigenkapital?
Neben Bargeld und Sparguthaben akzeptieren Banken auch: Bausparverträge (auch ohne Zuteilungsreife als Sicherheit), Wertpapierdepots (mit Sicherheitsabschlag von 20-40 %), bereits bezahlte Grundstücke, Eigenleistungen beim Bau (realistisch bis 30.000 EUR), private Darlehen von Verwandten und in seltenen Fällen auch Rückkaufswerte von Lebensversicherungen.
In München sehen wir häufig, dass Eltern ein Grundstück oder eine bestehende Immobilie als zusätzliche Sicherheit einbringen. Das verbessert den Beleihungsauslauf erheblich, ohne dass liquide Mittel eingesetzt werden müssen.
Weitere Fragen und Antworten finden Sie in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung mit Experten.
Experten-Tipp
Setzen Sie nicht Ihr gesamtes Erspartes als Eigenkapital ein. Behalten Sie immer eine Reserve von mindestens drei Monatsgehältern für ungeplante Ausgaben. Eine zu knappe Liquidität nach dem Kauf ist einer der häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung.