Ein Haus ohne Eigenkapital zu bauen, ist der Traum vieler junger Familien -- und in der Theorie auch möglich. In der Praxis scheitert es aber häufig an den strengen Anforderungen der Banken und den erheblichen Mehrkosten. Gerade beim Hausbau (im Gegensatz zum Kauf einer Bestandsimmobilie) kommen zusätzliche Risiken und Herausforderungen hinzu, die eine Vollfinanzierung besonders anspruchsvoll machen.
Hausbau vs. Hauskauf: Warum es beim Bauen schwieriger ist
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie hat die Bank einen konkreten Marktwert als Sicherheit. Beim Neubau existiert diese Sicherheit erst nach Fertigstellung. Banken bewerten Neubauprojekte daher konservativ und setzen den Beleihungswert oft 10-20 % unter den Baukosten an.
Zusätzliches Problem beim Bauen: Die Auszahlungen erfolgen nach Baufortschritt, was bedeutet, dass die Bank über Monate hinweg Darlehenstranchen auszahlt, ohne dass ein fertiges Objekt als Sicherheit dient. Bereitstellungszinsen (typisch 0,25 % pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Betrag) verteuern die Finanzierung weiter.
Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung beim Neubau
Die wenigen Banken, die einen Neubau ohne Eigenkapital finanzieren, verlangen: Haushaltsnettoeinkommen von mindestens 6.000-8.000 EUR, unbefristete Beschäftigung seit mindestens 3 Jahren, lückenlose positive Schufa, keinerlei bestehende Kredite, ein Grundstück in guter Lage und einen Generalunternehmervertrag (keine Eigenregie).
Der Zinsaufschlag gegenüber einer Finanzierung mit 20 % Eigenkapital beträgt 0,5-1,0 Prozentpunkte. Bei einem Hausbaupreis von 600.000 EUR (inkl. Grundstück und Nebenkosten) und voller Finanzierung bedeutet das Mehrkosten von 45.000-90.000 EUR über die Gesamtlaufzeit.
Eigenkapital-Alternativen beim Hausbau
Eigenleistung (sogenannte Muskelhypothek): Banken erkennen realistische Eigenleistungen als Eigenkapitalersatz an -- typischerweise bis 30.000 EUR für Malerarbeiten, Bodenbeläge, Gartengestaltung und einfache Ausbauarbeiten. Übertriebene Eigenleistungsangaben werden von erfahrenen Banken durchschaut.
Grundstück als Eigenkapital: Wenn Sie bereits ein Grundstück besitzen (z.B. durch Erbschaft), dient dessen Wert als Eigenkapital. In München und Umgebung sind Grundstücke häufig 200.000-400.000 EUR wert -- damit wäre die Finanzierung des reinen Hausbaus deutlich einfacher.
Weitere Fragen und Antworten finden Sie in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung mit Experten.
Experten-Tipp
Unser ehrlicher Rat: Warten Sie lieber ein bis zwei Jahre und sparen Sie Eigenkapital an, bevor Sie ein Haus bauen. Die Zinsmehrkosten einer Vollfinanzierung sind bei Neubau-typischen Summen von 500.000+ EUR so hoch, dass selbst ein Jahr längeres Sparen sich meist rechnet.