Eine Finanzierung ohne Eigenkapital (sogenannte 100-%-Finanzierung oder Vollfinanzierung) ist grundsätzlich möglich, wird aber nur von wenigen Banken und unter strengen Bedingungen angeboten. Wichtig: Auch bei einer Vollfinanzierung müssen die Kaufnebenkosten (in Bayern ca. 9 % des Kaufpreises) aus Eigenmitteln bezahlt werden. Eine echte 110-%-Finanzierung inklusive Nebenkosten ist extrem selten und sehr teuer.
Welche Banken bieten Vollfinanzierungen an?
Die Verfügbarkeit von Vollfinanzierungen ändert sich ständig mit der Marktlage. Grundsätzlich sind eher große Banken wie ING, Deutsche Bank, Commerzbank und einzelne Volksbanken und Sparkassen bereit, 100-%-Finanzierungen zu prüfen. Die Konditionen sind aber deutlich strenger als bei Finanzierungen mit Eigenkapital.
Ein unabhängiger Baufinanzierungsvermittler hat den aktuellsten Überblick darüber, welche Banken derzeit Vollfinanzierungen anbieten und zu welchen Konditionen. Die Situation kann sich monatlich ändern.
Voraussetzungen und Kosten
Banken verlangen für Vollfinanzierungen: überdurchschnittliches Einkommen (typisch mindestens 4.000-5.000 EUR netto), unbefristetes Arbeitverhältnis seit mindestens 2 Jahren, einwandfreie Schufa, keine bestehenden Verbindlichkeiten und eine Immobilie in guter Lage mit stabilem Wert.
Der Zinsaufschlag beträgt in der Regel 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte gegenüber einer 80-%-Finanzierung. Bei 400.000 EUR Darlehen und 15 Jahren Laufzeit bedeutet ein Aufschlag von 0,5 % Mehrkosten von über 30.000 EUR. Das ist der Preis dafür, dass die Bank ein höheres Risiko eingeht.
Ehrliche Einschätzung für München
In München ist eine Vollfinanzierung besonders riskant: Die hohen Kaufpreise bedeuten, dass Sie bei einem Wertrückgang der Immobilie schnell mehr Schulden als Immobilienwert haben (negative Equity). Bei einem Kaufpreis von 600.000 EUR und 0 EUR Eigenkapital tragen Sie das volle Risiko.
Unsere Empfehlung: Sparen Sie lieber 12-18 Monate länger und bringen Sie mindestens die Kaufnebenkosten plus 10-20 % des Kaufpreises als Eigenkapital mit. Das spart Ihnen langfristig deutlich mehr, als eine schnelle Vollfinanzierung kostet. Wenn es trotzdem ohne Eigenkapital sein soll, lassen Sie sich unbedingt professionell beraten, um die bestmöglichen Konditionen zu erhalten.
Weitere Fragen und Antworten finden Sie in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung mit Experten.
Experten-Tipp
Prüfen Sie vor einer Vollfinanzierung, ob Familienmitglieder Eigenkapital beisteuern können -- sei es als Schenkung oder als zusätzliche Sicherheit (z.B. Grundschuld auf eine elterliche Immobilie). Schon 50.000 EUR Eigenkapital ändern die Konditionen und Risikosituation drastisch.