Darlehensarten für die Baufinanzierung in München
Annuitätendarlehen, Volltilger, Forward-Darlehen, KfW-Förderdarlehen und Bauspar-Kombination – welche Darlehensart für welche Situation und warum in München besondere Regeln gelten.
Alle Darlehensarten im Überblick
Annuitätendarlehen
München-Relevanz: sehr hochGleichbleibende Monatsrate aus Zins und Tilgung. Der Zinsanteil sinkt mit jeder Zahlung, der Tilgungsanteil steigt. Am Ende der Zinsbindung bleibt eine Restschuld.
Vorteile
- Planungssicherheit durch feste Rate
- Flexibel in Zinsbindungsdauer (5–25 Jahre)
- Sondertilgungsoptionen möglich
- Tilgungssatz veränderbar (1–5x während Laufzeit)
Nachteile
- Restschuld nach Zinsbindung erfordert Anschlussfinanzierung
- Lange Gesamtlaufzeit bei niedriger Tilgung (30+ Jahre)
- Keine Flexibilität bei Rate nach Vertragsabschluss
Volltilgerdarlehen
München-Relevanz: mittelDarlehen wird bis Ende der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt. Keine Restschuld, kein Anschlussfinanzierungsrisiko.
Vorteile
- Keine Restschuld – schuldenfrei nach Laufzeit
- Kein Zinsänderungsrisiko bei Anschluss
- Oft minimal günstigerer Zins als Annuität
- Maximale Planungssicherheit
Nachteile
- Deutlich höhere Monatsrate
- Weniger Flexibilität
- Gebunden an längere Zinsbindung (20–30 Jahre)
Forward-Darlehen
München-Relevanz: hochSicherung eines heutigen Zinssatzes für eine zukünftige Anschlussfinanzierung – bis zu 60 Monate im Voraus.
Vorteile
- Schutz vor steigenden Zinsen bei Anschluss
- Planungssicherheit für laufende Finanzierung
- Kein Risiko bei Ablauf der Zinsbindung
Nachteile
- Forward-Aufschlag (ca. 0,01–0,02 % pro Monat)
- Bei sinkenden Zinsen kein Vorteil
- Bindung an vorab festgelegten Zinssatz
KfW-Förderdarlehen
München-Relevanz: sehr hochStaatlich subventioniertes Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau. Günstigere Zinsen als Markt, oft mit Tilgungszuschüssen.
Vorteile
- Günstigster Zins am Markt (Programme 297, 300)
- Tilgungszuschüsse bis 45 %
- Kombinierbar mit normalem Bankdarlehen
- Verschiedene Programme für jeden Bedarf
Nachteile
- Komplexe Antragsvoraussetzungen
- Muss VOR Kauf/Bau beantragt werden
- Feste Laufzeit und Tilgungsstruktur
- Energetische Anforderungen oft erforderlich
Bauspar-Kombination
München-Relevanz: mittelBausparvertrag wird mit einem Vorausdarlehen kombiniert. Bietet langfristige Zinssicherheit für die gesamte Laufzeit.
Vorteile
- Fester Zinssatz für gesamte Laufzeit planbar
- Kombination aus Sparen und Finanzieren
- Staatliche Wohnungsbauprämie möglich
- Wohn-Riester auf Bausparbasis
Nachteile
- Komplexere Struktur
- Oft höhere Gesamtkosten als reines Bankdarlehen
- Bausparsumme muss angespart werden
- Weniger Flexibilität
Variables Darlehen
München-Relevanz: niedrigZins orientiert sich am EURIBOR und wird alle 3–6 Monate angepasst. Profitiert von sinkenden Zinsen, leidet bei steigenden.
Vorteile
- Profitiert sofort von Zinssenkungen
- Jederzeit kündbar ohne Vorfälligkeitsentschädigung
- Sinnvoll als Überbrückung
Nachteile
- Kein Schutz vor Zinsanstieg
- Keine Planungssicherheit
- Nicht für lange Laufzeiten geeignet
Häufige Fragen zu Darlehensarten
Für die meisten Münchner Käufer ist ein Annuitätendarlehen mit 15–20 Jahren Zinsbindung die optimale Wahl – kombiniert mit KfW-Förderdarlehen, falls Sie die Voraussetzungen erfüllen. Die lange Zinsbindung schützt bei den hohen Münchner Darlehenssummen vor Zinsänderungsrisiken. Ein Volltilger ist interessant, wenn Sie das hohe Einkommen für die entsprechend höhere Rate mitbringen.
Beim Annuitätendarlehen bleibt nach der Zinsbindung eine Restschuld, für die Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen. Beim Volltilger ist das Darlehen am Ende der Laufzeit komplett zurückgezahlt – keine Restschuld, kein Zinsrisiko. Der Nachteil: deutlich höhere Monatsrate. Bei 500.000 € / 25 Jahren Volltilger sind das ca. 2.700 € Monatsrate statt 2.200 € bei 20 Jahren Zinsbindung + Anschluss.
Ein Forward-Darlehen lohnt sich, wenn Ihre aktuelle Zinsbindung in den nächsten 1–5 Jahren ausläuft und Sie steigende Zinsen befürchten. Der Forward-Aufschlag beträgt ca. 0,01–0,02 % pro Monat – bei 36 Monaten Vorlaufzeit also ca. 0,36–0,72 %. Dieser Aufschlag amortisiert sich schnell, wenn die Zinsen tatsächlich steigen.
Ja – eine Kombination ist oft optimal. Typisch in München: 200.000 € KfW-Förderdarlehen (günstiger Zins) + 300.000 € Annuitätendarlehen (15 Jahre Zinsbindung). Oder: Annuitätendarlehen + Forward-Darlehen für die spätere Anschlussfinanzierung. Wir strukturieren die Kombination so, dass Sie über die Gesamtlaufzeit am wenigsten zahlen.
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