Vollfinanzierung in München: Was ist möglich?
Immobilienkauf ohne Eigenkapital ist theoretisch möglich – aber in München besonders teuer und riskant. Hier sind die Fakten, Bankanforderungen, Mehrkosten und bessere Alternativen.
100-%-Finanzierung
Der gesamte Kaufpreis wird finanziert. Die Kaufnebenkosten müssen aus Eigenkapital kommen.
Verfügbarkeit
Selten – ca. 10–15 % der Banken
Risikolevel
Hoch110-%-Finanzierung
Kaufpreis und Kaufnebenkosten werden komplett finanziert. Kein Eigenkapital erforderlich.
Verfügbarkeit
Sehr selten – unter 5 % der Banken
Risikolevel
Sehr hochBankanforderungen für Vollfinanzierungen
Einkommen
Nettoeinkommen mind. 4.000–5.000 €
Banken verlangen deutlich überdurchschnittliches Einkommen – als Sicherheitspolster für das erhöhte Kreditrisiko.
Beschäftigung
Unbefristet, mind. 2–3 Jahre im Betrieb
Befristete Verträge oder Probezeit werden bei Vollfinanzierungen fast immer abgelehnt.
Bonität
Einwandfreie Schufa (Wert > 95 %)
Kein einziger negativer Schufa-Eintrag. Auch ältere Einträge können zur Ablehnung führen.
Verbindlichkeiten
Keine oder minimal bestehende Kredite
Laufende Ratenkredite, Leasingverträge oder andere Verbindlichkeiten reduzieren die Chancen erheblich.
Objekt
Sehr gute Lage, stabiler Marktwert
Bei Vollfinanzierung ist die Immobilie einzige Sicherheit. Banken beleihen nur Objekte mit stabiler Wertentwicklung.
Eigenkapital Nebenkosten
Kaufnebenkosten (ca. 9 %) aus Eigenmitteln
Selbst bei 100%-Finanzierung des Kaufpreises müssen Grunderwerbsteuer, Notar und Makler aus Eigenkapital bezahlt werden.
Mehrkosten der Vollfinanzierung
Vergleich der Mehrkosten je nach Eigenkapitaleinsatz für ein 500.000 € Darlehen über 15 Jahre:
| Eigenkapital | Beleihungsauslauf | Zinsaufschlag | Monatsrate | Mehrkosten 15 J. |
|---|---|---|---|---|
| 20 % (100.000 €) | 80 % | Basis | 2.200 € | – |
| 10 % (50.000 €) | 90 % | +0,40 % | 2.367 € | +30.000 € |
| 0 % (Nebenkosten) | 100 % | +0,80 % | 2.533 € | +60.000 € |
| 0 % (inkl. Nebenk.) | 110 % | +1,20 % | 2.700 € | +90.000 € |
Beispielberechnung bei 500.000 € Darlehen. Individuelle Konditionen können abweichen.
Bessere Alternativen zur Vollfinanzierung
Familienkapital einbinden
Schenkungen oder Darlehen von Eltern / Großeltern. Schon 50.000 € Eigenkapital verändert die Konditionen drastisch.
12–18 Monate Eigenkapital ansparen
Bei 1.500 € monatlicher Sparrate in 12 Monaten 18.000 €, in 18 Monaten 27.000 € – als Reserve und Puffer sinnvoll.
Günstigeres Objekt wählen
Kaufpreis um 10 % senken = 50.000 € bei einer 500k-Immobilie. Randlagen oder Umland prüfen.
Elterliche Immobilie als Zusatzsicherheit
Grundschuld auf Elternhaus reduziert den Beleihungsauslauf, ohne dass Geld fließen muss.
Häufige Fragen zur Vollfinanzierung
Sie ist möglich, aber in München besonders riskant: Kaufpreise von 500.000–1.000.000 € bedeuten bei 0 % Eigenkapital, dass Sie schnell in negative Equity geraten können, wenn die Preise sinken. Der Zinsaufschlag von 0,8–1,2 % kostet bei 600.000 € Darlehen über 15 Jahre 72.000–108.000 € Mehrkosten. Unsere klare Empfehlung: Lieber warten und Eigenkapital ansparen.
Die Verfügbarkeit ändert sich laufend. Grundsätzlich prüfen größere Universalbanken wie ING, Deutsche Bank, Commerzbank und einzelne Volksbanken solche Anfragen – aber unter sehr strengen Bedingungen. Ein unabhängiger Berater hat den aktuellen Überblick und kann einschätzen, welche Bank für Ihre Situation am ehesten in Frage kommt.
Nein – selbst bei einer 100-%-Finanzierung (Kaufpreis wird vollständig finanziert) müssen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden. In Bayern sind das ca. 9 % des Kaufpreises. Bei 500.000 € also 45.000 €, die Sie liquide haben müssen. Eine echte 110-%-Finanzierung (inklusive Nebenkosten) ist extrem selten.
Das hängt von Ihrer Sparquote und dem Kaufpreisziel ab. Als Faustregel: Für 20 % Eigenkapital + Nebenkosten einer 500.000-€-Wohnung brauchen Sie ca. 145.000 €. Bei 1.500 € monatlicher Sparrate sind das ca. 8 Jahre. Bei 3.000 € monatlich ca. 4 Jahre. Prüfen Sie auch, ob Familienmitglieder helfen können – das spart oft viele Jahre.
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