Bei einer 110-%-Finanzierung übernimmt die Bank nicht nur den kompletten Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Sie bringen kein eigenes Geld ein. Das ist für Banken das höchste Risiko überhaupt – deshalb bieten es nur sehr wenige Institute an, und nur unter extrem strengen Bedingungen. In München mit Kaufpreisen ab 500.000 EUR bedeutet das: Die Bank übernimmt ein Risiko von 550.000 EUR und mehr, ohne dass Sie einen einzigen Euro Eigenkapital eingebracht haben.
Was genau bedeutet eine 110-%-Finanzierung?
Der Begriff "110 %" bezieht sich auf das Verhältnis zwischen Darlehen und Kaufpreis. Eine 100-%-Finanzierung deckt den vollen Kaufpreis ab, Sie zahlen nur die Nebenkosten selbst (in Bayern ca. 9 % des Kaufpreises). Bei einer 110-%-Finanzierung übernimmt die Bank auch diese Nebenkosten – Sie brauchen also null Euro Eigenkapital.
Konkret bei einer Münchner Wohnung für 500.000 EUR: Die Kaufnebenkosten betragen rund 45.000 EUR (3,5 % Grunderwerbsteuer + 2 % Notar/Grundbuch + 3,57 % Makler). Bei einer 110-%-Finanzierung beträgt Ihr Darlehen also 545.000 EUR – bei einem Immobilienwert von nur 500.000 EUR. Sie starten sofort mit negativem Eigenkapital.
Welche Banken bieten 110-%-Finanzierungen an?
Die Verfügbarkeit ändert sich laufend und hängt stark von der aktuellen Kreditpolitik der Institute ab. Stand 2026 kommen folgende Banktypen grundsätzlich in Frage:
Universalbanken (Deutsche Bank, Commerzbank): Prüfen 110-%-Anfragen im Einzelfall, aber nur bei Beamten, Ärzten oder vergleichbar sicheren Einkommenssituationen. Genehmigungsquote unter 10 %.
Direktbanken (ING): Bieten theoretisch bis 100 % Beleihungsauslauf, in Ausnahmefällen auch darüber. Voraussetzung ist ein sehr hohes verfügbares Einkommen und makellose Schufa.
Einzelne Volksbanken und Sparda-Banken: Regionale Institute entscheiden individuell. Hier hilft ein unabhängiger Vermittler, der die aktuelle Kreditpolitik kennt.
Bausparkassen und Sparkassen sind bei 110-%-Finanzierungen in der Regel komplett außen vor – deren Richtlinien erlauben maximal 80–90 % Beleihungsauslauf.
Voraussetzungen für eine 110-%-Finanzierung
Die Anforderungen sind deutlich strenger als bei normalen Finanzierungen: Nettoeinkommen mindestens 5.000–6.000 EUR (bei Münchner Kaufpreisen eher 7.000+), einwandfreie Schufa mit Score über 97 %, unbefristetes Arbeitsverhältnis seit mindestens 3 Jahren, keine weiteren Verbindlichkeiten (Ratenkredite, Leasing), und ein Objekt in sehr guter Lage mit stabiler Wertentwicklung.
Zusätzlich verlangen viele Banken eine sogenannte Zusatzsicherheit – etwa eine Grundschuld auf eine weitere Immobilie (z. B. Elternhaus) oder eine Bürgschaft. Ohne solche Sicherheiten ist eine Genehmigung in München nahezu ausgeschlossen.
Mehrkosten einer 110-%-Finanzierung in München
Der Zinsaufschlag gegenüber einer Finanzierung mit 20 % Eigenkapital beträgt typischerweise 1,0–1,4 Prozentpunkte. Bei einem 545.000-EUR-Darlehen (110 % von 500.000 EUR) und 15 Jahren Zinsbindung bedeutet das:
Basiszins (mit 20 % EK): ca. 3,4 % → Monatsrate 2.200 EUR, Gesamtzinsen ca. 242.000 EUR. Effektiver Zins (bei 110 %): ca. 4,6 % → Monatsrate 2.690 EUR, Gesamtzinsen ca. 340.000 EUR. Mehrkosten über 15 Jahre: rund 98.000 EUR.
Diese 98.000 EUR sind reine Mehrkosten durch das fehlende Eigenkapital – Geld, das Sie zusätzlich an die Bank zahlen, ohne dass Ihre Immobilie dadurch wertvoller wird.
Unsere ehrliche Einschätzung
Eine 110-%-Finanzierung in München empfehlen wir nur in absoluten Ausnahmefällen: Wenn Sie ein sehr hohes sicheres Einkommen haben (Beamte, Ärzte mit Festanstellung), wenn der Markt gerade günstige Kaufgelegenheiten bietet, und wenn Sie durch langes Sparen noch höhere Mietkosten hätten als die Zinsaufschläge kosten.
In allen anderen Fällen raten wir: Sparen Sie 12–24 Monate gezielt Eigenkapital an, nutzen Sie Familienkapital, oder prüfen Sie eine Zusatzimmobilie als Sicherheit. Schon 50.000 EUR Eigenkapital senkt den Zinsaufschlag um 0,4–0,6 Prozentpunkte und spart über die Laufzeit 40.000–60.000 EUR.
Weitere Fragen und Antworten finden Sie in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung mit Experten.
Experten-Tipp
Lassen Sie sich nicht von Online-Vergleichsrechnern täuschen, die 110 % als "möglich" anzeigen. Die tatsächliche Genehmigung hängt von Dutzenden Faktoren ab. Ein unabhängiger Berater kann innerhalb weniger Tage bei den relevanten Banken eine realistische Einschätzung einholen – kostenlos und unverbindlich.