Immobilie finanzieren ohne Eigenkapital: Rechner & Kosten

Wie der Zinsaufschlag berechnet wird

Banken staffeln ihre Zinssätze nach dem sogenannten Beleihungsauslauf – dem Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Immobilienwert. Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher das Risiko für die Bank, und desto höher der Zinsaufschlag:

Bis 60 % Beleihungsauslauf: Bestkonditionen (Basiszins). 60–80 %: minimaler Aufschlag (+0,05–0,15 %). 80–90 %: deutlicher Aufschlag (+0,25–0,45 %). 90–100 %: hoher Aufschlag (+0,60–0,90 %). Über 100 % (110-%-Finanzierung): maximaler Aufschlag (+1,00–1,40 %).

Bei Münchner Kaufpreisen von 500.000–800.000 EUR summieren sich diese Aufschläge schnell zu fünfstelligen Mehrkosten. Unser Rechner macht das sofort sichtbar.

Rechenbeispiel: 600.000 EUR Wohnung in München

Szenario 1 – Mit 20 % Eigenkapital (120.000 EUR + 54.000 EUR Nebenkosten): Darlehen 480.000 EUR, Beleihungsauslauf 80 %, Zins 3,40 %, Tilgung 2 %, Monatsrate 2.160 EUR, Gesamtzinsen über 15 Jahre ca. 217.000 EUR.

Szenario 2 – Ohne Eigenkapital (nur Nebenkosten selbst): Darlehen 600.000 EUR, Beleihungsauslauf 100 %, Zins 4,20 %, Tilgung 2 %, Monatsrate 3.100 EUR, Gesamtzinsen über 15 Jahre ca. 320.000 EUR.

Szenario 3 – Komplette Vollfinanzierung (110 %): Darlehen 654.000 EUR (inkl. Nebenkosten), Beleihungsauslauf 109 %, Zins 4,70 %, Tilgung 2 %, Monatsrate 3.654 EUR, Gesamtzinsen über 15 Jahre ca. 377.000 EUR.

Differenz zwischen Szenario 1 und 3: Monatsrate +1.494 EUR höher, Gesamtmehrkosten über 15 Jahre: ca. 160.000 EUR. Das sind 160.000 EUR, die Sie allein durch fehlendes Eigenkapital zusätzlich an die Bank zahlen.

Einkommensanforderungen nach Kaufpreis

Banken verlangen, dass Ihre monatliche Kreditrate nicht mehr als 35–40 % des Nettohaushaltseinkommens ausmacht. Bei einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ergeben sich folgende Mindest-Nettoeinkommen:

Kaufpreis 400.000 EUR → Darlehen 440.000 EUR → Rate ca. 2.460 EUR → Mindesteinkommen ca. 6.200 EUR netto. Kaufpreis 500.000 EUR → Darlehen 545.000 EUR → Rate ca. 3.050 EUR → Mindesteinkommen ca. 7.600 EUR netto. Kaufpreis 600.000 EUR → Darlehen 654.000 EUR → Rate ca. 3.650 EUR → Mindesteinkommen ca. 9.100 EUR netto. Kaufpreis 700.000 EUR → Darlehen 763.000 EUR → Rate ca. 4.270 EUR → Mindesteinkommen ca. 10.700 EUR netto.

In München liegen durchschnittliche Kaufpreise für eine 3-Zimmer-Wohnung bei 500.000–700.000 EUR. Die erforderlichen Einkommen für eine Vollfinanzierung übersteigen damit das Gehalt der meisten Käufer deutlich.

Wann sich eine Vollfinanzierung trotzdem lohnen kann

Es gibt wenige, aber berechtigte Situationen: Wenn die Mietkosten in München höher sind als die Zinsmehrkosten der Vollfinanzierung (bei aktuellen Mieten von 20–25 EUR/qm durchaus möglich), wenn Sie sicher sind, dass Ihr Einkommen in den nächsten Jahren deutlich steigt (Berufsanfänger mit hohem Gehalt), oder wenn eine einmalige Kaufgelegenheit unter Marktwert besteht.

In allen anderen Fällen empfehlen wir: Nutzen Sie unseren Rechner, um die Mehrkosten zu beziffern. Vergleichen Sie diese mit dem, was Sie in 12–24 Monaten an Eigenkapital ansparen könnten. Oft ergibt sich, dass das Warten finanziell deutlich attraktiver ist – selbst wenn die Immobilienpreise in der Zwischenzeit leicht steigen.