Die Frage „Welche Bank finanziert ohne Eigenkapital?" stellen sich viele Kaufinteressenten in München – gerade weil die hohen Kaufpreise das Ansparen erschweren. Die Antwort: Es gibt Banken, die das grundsätzlich prüfen. Aber „ohne Eigenkapital" bedeutet in der Praxis fast immer: Sie finanzieren 100 % des Kaufpreises, die Kaufnebenkosten von ca. 9 % (in München rund 45.000–90.000 EUR) müssen Sie trotzdem aus Eigenmitteln zahlen. Eine echte 110-%-Finanzierung ist die absolute Ausnahme.
Was "ohne Eigenkapital" wirklich bedeutet
Wenn Banken von "Finanzierung ohne Eigenkapital" sprechen, meinen sie in 95 % der Fälle eine 100-%-Finanzierung des Kaufpreises. Die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer (3,5 % in Bayern), Notar und Grundbuch (ca. 2 %), Makler (bis 3,57 %) – müssen Sie trotzdem selbst aufbringen.
Bei einer Münchner Immobilie für 600.000 EUR bedeutet das: Die Bank finanziert 600.000 EUR, aber Sie brauchen dennoch ca. 54.000 EUR für die Nebenkosten. "Ohne Eigenkapital" heißt also in Wahrheit: ohne Eigenkapital für den Kaufpreis, aber mit Eigenkapital für die Nebenkosten.
Nur eine echte 110-%-Finanzierung deckt auch die Nebenkosten ab – diese ist aber extrem selten und mit enormen Zinsaufschlägen verbunden.
Diese Banken finanzieren ohne Eigenkapital
ING: Eine der wenigen Großbanken, die systematisch 100-%-Finanzierungen prüft. Voraussetzungen: hohes Haushaltseinkommen, sehr gute Bonität, Objekt in guter bis sehr guter Lage. Besonders bei Bestandsimmobilien in etablierten Vierteln.
Deutsche Bank: Prüft Vollfinanzierungen im Einzelfall, bevorzugt Akademiker und Beamte mit hohem Einkommen. Lange Bearbeitungszeiten, aber grundsätzlich möglich.
Commerzbank: Ähnlich wie Deutsche Bank – Einzelfallprüfung mit hohen Anforderungen an Einkommen und Beschäftigungssicherheit.
Ausgewählte Volksbanken und Raiffeisenbanken: Regionale Institute mit eigener Kreditpolitik. Die Bereitschaft variiert stark je nach aktuellem Portfolio und Risikoappetit.
Spezialvermittler-Banken: Einige Banken vergeben Vollfinanzierungen nur über ausgewählte Vermittlernetzwerke, nicht im Direktgeschäft. Ein unabhängiger Baufinanzierungsberater hat hier Zugang zu Instituten, die Sie als Privatkunde nie finden würden.
Voraussetzungen für eine Bewilligung
Ohne Eigenkapital verschiebt sich das gesamte Risiko zur Bank. Deshalb sind die Anforderungen massiv höher als bei Standardfinanzierungen:
Einkommen: Netto mindestens 4.500–6.000 EUR (Einzeleinkommen) bzw. 6.500–8.000 EUR (Haushaltseinkommen). In München bei Kaufpreisen ab 600.000 EUR eher am oberen Ende. Die Haushaltsrechnung muss eine ausreichende Sparfähigkeit nach Abzug aller Fixkosten zeigen.
Bonität: Schufa-Score über 95 %, keinerlei negative Einträge. Auch bereits getilgte Negativmerkmale können zur Ablehnung führen. Keine laufenden Ratenkredite, Leasingverträge oder Kreditkartenschulden.
Beschäftigung: Unbefristeter Vertrag, mindestens 2–3 Jahre beim aktuellen Arbeitgeber. Probezeit oder befristete Verträge sind ein sofortiges Ausschlusskriterium. Selbständige haben es ohne Eigenkapital besonders schwer.
Objekt: Die Immobilie muss in einer stabilen bis guten Lage liegen. Banken lehnen Vollfinanzierungen für Objekte in strukturschwachen Randlagen oder mit erkennbarem Sanierungsstau ab, da sie bei einem Kreditausfall den vollen Betrag aus dem Verkauf decken müssen.
Erfolgsfaktoren: So steigern Sie Ihre Chancen
Zusatzsicherheiten nutzen: Eine schuldenfreie Immobilie in der Familie (Grundschuld auf Elternhaus) kann den effektiven Beleihungsauslauf senken, ohne dass Geld fließen muss. Das erhöht die Bewilligungschance enorm.
Mehrere Banken parallel anfragen: Über einen unabhängigen Vermittler können Sie gleichzeitig bei 10–15 relevanten Instituten anfragen. Die Kreditpolitik ändert sich quartalweise – was bei Bank A abgelehnt wird, kann bei Bank B genehmigt werden.
Timing beachten: Am Jahresanfang und vor Quartalsende sind Banken tendenziell genehmigungsfreundlicher, weil sie ihre Kreditvolumen-Ziele erreichen wollen.
Konservative Tilgung wählen: Bieten Sie eine höhere anfängliche Tilgung an (3 % statt 2 %). Das signalisiert der Bank Ihre Bereitschaft zur schnellen Entschuldung und reduziert ihr Risiko.
Realistische Einschätzung für München
Bei Münchner Immobilienpreisen von 500.000 bis über 1.000.000 EUR ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital besonders riskant: Selbst kleine Preiskorrekturen von 5–10 % können zu negativem Eigenkapital von 50.000–100.000 EUR führen. Trotzdem gibt es berechtigte Situationen – etwa junge Ärzte in den ersten Berufsjahren mit hohem, sicherem Einkommen aber noch geringem Vermögen.
Unsere Empfehlung: Prüfen Sie alle Möglichkeiten, wenigstens die Kaufnebenkosten selbst aufzubringen. Schon 50.000 EUR Eigenkapital verbessert die Konditionen um 0,3–0,5 Prozentpunkte und spart über 15 Jahre 30.000–50.000 EUR.
Weitere Fragen und Antworten finden Sie in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung mit Experten.
Experten-Tipp
Gehen Sie nicht direkt zu Ihrer Hausbank – die kann nur ihr eigenes Produkt anbieten. Ein unabhängiger Vermittler prüft gleichzeitig bei allen relevanten Banken und weiß, welches Institut aktuell Vollfinanzierungen genehmigt. Das spart Wochen und erhöht die Erfolgsquote drastisch.